Управляющая компания: вопрос доверия
Федеральная программа капитального ремонта набирает обороты. Сегодня у россиян есть уникальная возможность — починить свои многоквартирные дома всего за 5% от стоимости работ. Чтобы принять участие в программе, жильцам необходимо образовать ТСЖ или выбрать частную управляющую компанию (УК), заключив с ней договор на обслуживание здания.Практика показывает, что многие собственники предпочитают именно этот вариант, как более простой. На самом деле, ведь все заботы ложатся на плечи эксплуатирующей организации, а не жильцов. Однако следует помнить, что и результат ремонтных работ (как и качество дальнейшего обслуживания дома) в этом случае зависит от компетентности и добросовестности УК. В следствии этого к ее выбору нужно подойти с особым вниманием, оценивая все критерии ее работы.
Соотношение цены и качества услуг
Этот показатель — один из решающих. Чтобы изучить все наличествующие на рынке предложения, придется провести небольшое исследование. Информацию об услугах и расценках некоторых УК можно найти на сайте муниципалитета. У остальных нужно запросить прейскурант. Ориентироваться необходимо на средние цифры.
Завышенный «прайс» вызывает резонный вопрос: чем объясняет это управляющая компания? Высокие цены далеко не всегда означают высокое качество. Слишком низкая себестоимость услуг также должна насторожить, ведь и качество их может оказаться невысоким. «Понятно, что можно найти УК, которая будет брать ровно 20 копеек за эксплуатацию 1 кв. метра, но она и работу будет производить ровно на 20 копеек. Например, вы вряд ли увидите уборщицу в подъезде чаще, чем раз в три месяца», – поясняет председатель совета Ассоциации ТСЖ «Центр» Лев Матеров.
Расценки должны формироваться на основе существующих объективных условий и здоровой конкурентной борьбе, по прозрачной для клиентов схеме. «Мы стараемся быть максимально открытыми для собственников. Если у жильцов дома не хватает средств, мы выходим на общее собрание, приводим неотложные расчеты и предлагаем решение, – рассказывает Виталий Пасечников, генеральный директор УК «Сибирьэнерго-Комфорт» (г. Новосибирск). – Если в доме живут одни люди пенсионного возраста, доходы которых ограничены, то по решению общего собрания можно пойти на снижение периодичности работ или предложить жителям часть работ выполнять самостоятельно. Например, у нас есть дома, где жильцы сами убирают подъезды. А если владельцы квартир хотят доплачивать уборщице, к примеру, 10 тысяч рублей в месяц и спрашивать с нее по полной программе за чистоту в подъезде, то мы проводим надлежащую корректировку начислений квартплаты».
Собственные средства и материально-техническая база УК
Компания, обслуживающая многоквартирные дома, должна иметь не только офис, телефон и начальство, но также располагать достаточными для бесперебойной работы средствами, собственным (это важно!) штатом грамотных специалистов, специализированным оборудованием и ремонтной базой. Обо всем этом нужно навести справки. Также необходимо выяснить, сколько домов обслуживает УК и как давно — это еще один показатель качества работы. Можно поговорить с собственниками, проживающими в этих домах: часто ли компания несвоевременно оказывает услуги, ссылаясь на отсутствие достаточного оборудования, кто выполняет работы, случались ли отключения отопления, воды или электричества из-за несвоевременного погашения УК задолженности по ним?
Если управляющая компания погрязла в долгах, не имеет достаточного количества техники и числа экспертов в штате, то от заключения с ней договора следует отказаться.
Опыт работы
Если компания образована сравнительно недавно и оказывает услуги менее трех лет, нужно поинтересоваться историей ее создания. К сожалению, за последнее десятилетие в отечественном ЖКХ появилось очень много эксплуатирующих организаций, единственная цель которых — взять на обслуживание по возможности более домов и собрать деньги с жителей. А вот тратить их на расширение материальной базы и штата квалифицированных работников новоиспеченные УК не спешат.
Однако это вовсе не означает, что частные фирмы нужно сбрасывать со счетов. В их числе много таких, которые были образованы с прицелом на длительную стабильную работу, ведь коммунальные услуги — удовлетворительный бизнес для тех, кто хорошо знает свое дело. «Раньше мы занимались различными монтажными работами, связанными с отоплением и канализацией. Набрав конкретный опыт и солидную клиентскую базу, решили расширить сферу деятельности и создать управляющую компанию. В настоящее время только в Находке мы обслуживаем 26 домов», – рассказывает Алексей Евстропов, технический директор ЦУК «Сантехсервис» (г. Находка, Приморский край).
Не лишним будет навести справки и в том случае, если история УК исчисляется десятилетиями. На молодом российском рынке коммунальных услуг фактор времени тоже не является определяющим. Жители россии часто отдают свое предпочтение бывшим ДЭЗам и ГРЭПам (Городское ремонтно-эксплуатационное предприятие), т.к. они обладают полной информацией о состоянии жилого фонда, сетей и коммуникаций, а также имеют хорошо налаженные связи с муниципальными структурами. Однако есть здесь и подводные камни. И это станет очевидно, как только начнется капремонт. «Многие бывшие государственные коммунальные предприятия реорганизовались лишь формально. Зачастую они не имеют в своем штате профессионалов, умеющих обслуживать прогрессивное инженерное оборудование, а потому стараются всячески препятствовать его внедрению», – отмечает Павел Журавлев, заместитель гендиректора компании «Данфосс» (ведущего мирового производителя энергосберегающего оборудования для систем отопления и теплоснабжения сооружений) по взаимодействию с органами государственной власти и управления и член экспертного совета при комитете по ЖКХ и строительству Казенной думы. Это значит, что жильцам могут даже не предложить включить в проект капремонта, например, средства тепловой автоматики (блочный дополнительной пункт (БТП), автоматические балансировочные клапаны, радиаторные терморегуляторы и пр.). В результате собственники отремонтированного дома лишатся возможности значительно — иногда до 40% — снизить размер платежей за отопление.
Содержание договора
Наконец, перед тем как заключить с управляющей компаний договор, необходимо тщательнейшим образом его изучить, и желательно с привлечением юриста. В дальнейшем это поможет избежать ряда проблем, а в случае несоблюдения УК взятых на себя обязательств – отстоять свои интересы в суде. «Сейчас в моей общественной приемной находится вопрос от жителей одного из домов города Сургута. У них возникла проблема: договор с управляющей компанией они заключили, а вот понаблюдать, правильно ли он составлен, забыли, – рассказывает депутат Думы ХМАО-Югра Алексей Андреев. – Мы сейчас этот договор изучаем, и давно в наличии замечания. Например, нигде не прописано количество и размер предоставляемых услуг. Я имею в виду конкретные показатели: какое колличество раз будут вымыты полы в подъезде, сколько заменят лампочек и т.д. Если нет критериев оценки, закрепленных в договоре, следовательно, нет и справедливых данных о качестве выполненной работы. И это сегодня не единичный случай, а настоящая проблема».
«Управляющая компания должна обеспечивать уровень качества, надежности и экологической безопасности оказываемых услуг и производимых работ, – добавляет Лев Матеров.
Также непременно нужно проследить, чтобы документом была определена мера взаимной ответственности сторон и порядок разрешения спорных ситуаций.
Свободный выбор
В заключение необходимо заметить, что достаточно часто возникают ситуации, когда та или иная УК (главным образом это бывшие ДЭЗы, обслуживавшие здания ранее) навязывает свои услуги собственникам. Обычно при этом жильцов пугают высокими тарифами на отопление, газ, электричество и воду, которые якобы незамедлительно установит «коммерческая» компания.
На самом же деле, расценки на коммунальные ресурсы формируют их изготовители (теплосеть, водоканал, местная энергокомпания и пр.), а управляющие компании выполняют лишь роль посредника при их оплате. Привилегия УК — текущий и капитальный ремонт, вывоз мусора, уборка помещений общего пользования и пр.
Если же эксплуатирующая организация берет на себя обещания по обслуживанию инженерного оборудования, то нужно заранее убедиться, что она имеет налаженные связи с производителями и экспертов соответствующей квалификации. «Изначально большинство УК и ДЕЗ ориентированы на услуги более общего характера. Поэтому мы организуем для них благотворительные семинары, в ходе которых обучаем персонал работе с нашим оборудованием», – объясняет Павел Журавлев («Данфосс»).
Наконец, сегодня, к сожалению, нередки ситуации, когда коммунальные структуры пытаются сделать деньги на капремонте. При этом к выполнению работ привлекаются «свои» подрядчики. В результате качество работ оставляет желать гораздо лучшего, а, например, обычная замена труб и вентилей может обойтись дороже, чем установка сложного инженерного оборудования. Поэтому нужно помнить, что УК так или иначе – лишь подрядчик. Последнее слово всегда за жильцами.
Чтобы выбрать надежную управляющую компанию, нужно проявить социальную активность, провести исследования рынка и изучить некоторые документы. Только в этом случае обслуживание дома, в том числе и капитальный ремонт в рамках федеральной программы, будут соответствовать ожиданиям владельцев.
Пресс-служба «Данфосс»
Статья размещена в рубрике: Интересное
